A aquisição de imóveis em Portugal – 1ª parte

Juridicamente falando: De Portugal… para os portugueses e luso descendentes

Nesta e durante as próximas edições, serão abordados alguns aspectos relacionados com a aquisição de imóveis em Portugal, com especial incidência para a transmissão operada e titulada através do contrato de compra e venda. Considero que este assunto poderá ter interesse e utilidade prática, não só para quem já é proprietário como também para aqueles que pretendem adquirir um prédio em Portugal, seja ele rústico (terreno destinado à agricultura, por exemplo), seja urbano (prédio destinado a habitação, comércio ou serviços, terreno para construção, etc.).

Por outro lado, como o preço de aquisição dos imóveis continua baixo devido à conjuntura económica adversa que se verifica, esta é uma excelente oportunidade para quem quiser investir em Portugal.

Contudo, antes e depois de adquirir um imóvel em Portugal (como na generalidade dos países), é necessário, não só desenvolver todo um conjunto de procedimentos, como também ter um cuidado especial na verificação da documentação, para que todo o processo de compra e venda decorra com a maior transparência e segurança jurídica para as partes envolvidas.

Não pretendendo ser demasiado exaustivo na abordagem que irei fazer relativamente a esta matéria, mas porque considero de enorme importância debruçar-me sobre alguns pontos essenciais ligados à compra e venda de qualquer imóvel em Portugal, irei dividir este tema em três partes, correspondentes a outros tantos momentos da vida do negócio: a fase preliminar ou preparatória do negócio, o momento da celebração do contrato propriamente dito e a fase posterior à conclusão do contrato.

Assim, e passando sem mais demoras à primeira fase do negócio, é importante efectuar uma análise cuidada e detalhada a toda a documentação necessária para se formalizar o contrato.

É aconselhável que se verifique a situação fiscal do prédio, através da obtenção de certidão de teor junto de qualquer Serviço de Finanças. Torna-se igualmente imprescindível a análise das descrições e inscrições em vigor, mediante a obtenção, ou consulta, da respectiva certidão junto de qualquer Conservatória do Registo Predial. Por outro lado, por vezes torna-se necessário a análise de outros elementos relativos ao prédio, também eles necessários, junto das Câmaras Municipais, tais como, plantas de localização, aptidão construtiva de um terreno, existência de licença de utilização para o prédio, etc.

Da análise que vier a ser efectuada a todos estes documentos, e eventualmente a outros que se mostrem relevantes, poderá o interessado ficar a conhecer a situação do prédio, quem é o seu proprietário, se sobre o mesmo incide alguma penhora ou hipoteca ou qualquer outro ónus ou encargo, qual a área e composição do prédio, se em determinado terreno pode construir ou qual a utilização permitida e em que termos, entre outros elementos essenciais para o negócio.

Existem outras circunstâncias que, nesta fase, impõem uma consulta a outras entidades para acautelar eventuais direitos de preferência. Tratando-se de prédios rústicos destinados a cultura, é importante saber se os comproprietários ou proprietários de terrenos confinantes estão interessados na aquisição do prédio, para, desta forma, prevenir que venha a ser instaurada por aqueles uma posterior acção judicial de preferência contra o comprador e o vendedor.

Uma vez alcançado acordo negocial, muitas vezes as partes recorrem à celebração de um contrato promessa de compra e venda através do qual se fixam as condições do negócio, designadamente, o preço e condições de pagamento, valor de um eventual sinal, data para a celebração da escritura, etc. Contudo, entre a assinatura deste contrato promessa e a celebração do contrato definitivo, deverá ser efectuada uma nova consulta, a fim de verificar se o prédio se mantém em condições de ser legalmente transmitido. Não devemos esquecer que as circunstâncias em que as partes celebram determinado negócio podem, de um dia para outro, sofrer alterações, situação que deve ser devidamente acautelada.

Estes são, em suma, alguns dos pontos essenciais que devem ser tidos em conta antes de celebrar qualquer contrato de compra e venda envolvendo imóveis. De referir que este escritório de advocacia presta serviços relacionados com todo o processo negocial de aquisição de imóveis em qualquer zona de Portugal.

Para a próxima edição, serão analisados alguns aspectos relacionados com a transmissão da propriedade, tradicionalmente celebrada no Cartório Notarial através de escritura pública, podendo, contudo, o negócio ser formalizado por documento particular autenticado por Advogado.

Por Antonio Delgado
Advogado em Coimbra, Portugal, escreve a coluna “Realidade Jurídica” sobre Brasil-Portugal no Mundo Lusíada Online. www.wix.com/advogado/advogado